金昌二手房

低报房价为避税 二手房交易别为小利吃大亏

【导语】:近日,记者走访了我市产权交易中心及爱家、玛雅等多家房屋中介了解到,目前我市中心地段二手房的实际成交价格均在3000元以上,而榆中、皋兰等县区的二手房均价也在1400元左右。

  为什么官方数据与实际成交价出入这么大?记者对此进行了调查。

  数据:二手房价格仍然居高

  5月28日,记者走访了我市爱家、玛雅等房屋中介了解到,今年以来,我市二手房价格远远超过官方统计的每平方米1762元,中心城区甚至达到了4000元左右。

  玛雅房屋武都路店的东文斌主任告诉记者,目前,城关区内东方红广场附近每平方米在3000—4000元左右,盘旋路至西关十字今年售价在3000元左右;西关十字至小西湖附近的二手房涨幅不大,每平方米售价在2800元左右;西站附近二手房按房屋实际情况不同,涨幅不同,平均上涨了200元,售价在2500—3000元之间。另据统计,我市皋兰、永登、榆中等周边县区的二手房价一路上升,目前均价也达到了1400元左右。无论如何计算,我市二手房的均价都高于市房管局公布的数字。原因:低价上报只为规避税费

  对此,市房管局有关负责人告诉记者,自二手房新税收政策实施后,个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其售房收入全额征收营业税;另外,在“先税后证”的压力下,销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样,不足5年的普通住宅在新政实施后,所缴税额能多出上万元,因此不少交易者私下达成协议,向交易中心低报房价、再按市场价成交,以规避税款,这就造成了官方统计数据与实际成交价的不符。

  为了求证,记者以购房者的身份对房屋中介及消费者进行了采访。28日,在东方红广场附近的一家房屋中介公司里,记者称看中了该中介宣传的一套面积53平方米,总价为20万元的二手房,工作人员在对房屋情况进行介绍后,告诉记者,因为房主购买房子还不足5年,所以总价里包括了2万余元的税款,如果愿意的话,可以与房主私下签订先租后买的合同或是填低交易金额以降低税金,这样就能省下不少费用。据记者走访,大多数二手房出售者都存在把交易价格“做低”来避税的情况。

  算账:30万最多能省1万元

  究竟“低报高卖”的避税方法能为二手房交易双方省下多少钱,东文斌主任替记者算了一笔账。

  以一套80平方米、总价为30万的住房为例,如果卖方在出让时,产权取得不足5年,那么交易者承担税费为:营业税(5%×总房款)+个人所得税(1%×总房价)+城市建设税(7%×营业税)+教育费附加(3%×营业税)+合同印花税(0.05%×总房价),即19650元;其他费用还包括:转让手续费(3元/平方米×总面积)+土地收益金(按地段不同,每平方米收取5至15元),即1000元左右。也就是说,交易者在向交易中心真实填报房价的基础上,这套二手房交易者承担的交易费用大约为2万余元。

  交易者普遍认为把房价填低就可以省下不少交易费用。东主任告诉记者,实际上,二手房在交易时,有关部门会对房屋进行评估,然后依房屋结构及地段给出一个最低交易价,一般不会低于1800元/平方米。因此,这套80平方米、总价为30万的二手房,交易者在有意填低房价的情况下,最多能省下1万元的税费。

  律师:如此避税风险大

  据记者走访了解到,在二手房交易中,除了有意虚报价格的情况外,“以租代售”、“假赠予”等方式也被二手房交易者作为避税良方所钟爱。对此,甘肃正天合律师事务所的赵和康律师认为,在二手房交易中,种种避税方式表面上看似乎可以节省不少税费,但其中不但潜藏着很大风险,而且违法。

  “就拿把交易价格‘做低’这种方式来说吧,这对买房人再次交易不利。虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临着问题,由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低。”赵和康告诉记者。而“以租代售”的方式,虽然可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月的买主利益将受到损失,反之亦然。

  此外,无论何种“避税”方式,由于在通过官方完成过户交易时都会签订合同,这份合同是具有法律效应的,一旦买卖双方有一方要求执行合同内容,那么将会发生不必要的纠纷。因此,赵和康律师提醒二手房交易者要重视二手房买卖合同的真实性,不要为小利吃大亏。

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